训和原创 | 地役权制度简析

发布于 2021-11-30 20:12




地役权制度简析

作者:邹毅强、胡丹




一、概述

(一)定义

1.地役权,是指利用他人不动产以便有效地使用或经营自己不动产的权利。

2.需役地,是指享有地役权的不动产。

3.供役地,是指为他人不动产利用提供便利的不动产。

(二)历史沿革

1.地役权制度的起源

作为一项法律制度,地役权源远流长,地役权的发展历史与人类对土地的开发利用历史是同步进行的。

地役权制度源于罗马法。在古罗马,役权是他物权的最古老的形态,其有地役权和人役权之分。公元前6世纪中期,人口激增,公有制不足以奖勤罚懒,阻碍了生产力和社会经济的发展,于是土地由公有改为私有。土地家庭私有之后,和家庭占有之宅地以及宅地周围的土地被表明界限,条块分割,各占一方。但土地的利用并非仅靠自家土地就能完成的,往往需要利用他人的土地和房屋。所以,古罗马人为了土地等不动产利用的方便,在通行、引水等需要利用他人土地等方面,仍然保持了原始共有土地时的利用状态。对于这种为了自己土地使用的便利而对他人土地加以利用的状态,罗马人将其视为一种对土地役使的权利,称为地役权。

由于最初产生于乡村耕种土地的需要,因而又称之为耕作地役权。在古罗马毁于兵灾之后,重建时又产生建筑地役权,适用于城市的建筑,又称城市地役权。耕作地役和城市地役合称为地役权。在古罗马共和国晚期还出现了人役权,其中人役权又分使用权、用益权和居住权。查士丁尼帝将地役权和人役权两者合二为一,称为役权。

2.地役权制度的承继

从古罗马地役权的产生过程来看,地役权的产生完全归因于社会历史的现实需要,它很好地解决了相邻土地的实际利用问题。随着社会制度的变迁,虽几经盛衰,但由于其独特的适应性和顽强的生命力,在调整土地利用关系时发挥了巨大的作用,近现代各国民法都不同程度有所承继,在德国、法国、日本、瑞士、意大利的立法中均予以确认。如1804年《法国民法典》直接继承了罗马法中关于地役权的规定,将地役权定性为不动产物权,是在不动产之上设立的,因不动产利用和便利而形成的关系。《德国民法典》继承了罗马法的基本原则,在法典中单设了地役权,将地役权的设定行为认定为无因的物权行为,并且在立法上第一次明确区分了地役权和相邻关系。

3.地役权制度在中国的发展

我国古代是典型的农业社会,因此很早就注意到调整土地和房屋之间关系的重要性,但土地和其他不动产之间的关系和利用问题多是由“礼”和乡规民约来调整的。

我国近现代民法的立法史中,“地役权”概念的使用已经有了百年历史。我国成文法中最早关于地役权的规定是在《大清民律草案》中。

1907年,清朝政府决定引进西方法制,沈家本等修订法律大臣,参考各国民法立法,并邀请日本法学家志田钾太郎、松冈义正主编《民律》中的总则、债权、物权三编。该《民律》以德国法、日本法和瑞士法为楷模,强调现代法律精神。在物权一编,包括通则、所有权、地上权、永佃权、地役权、担保物权和占有共7章。

1922年,北洋政府为收回领事裁判权,责成司法部加速司法改革并进行民、刑法典的编纂。民法典的《物权编》由当时著名的北京大学教授黄右昌负责起草。在该《民法典草案》中,保留了《大清民律》中确定的地役权名称及其制度内容。

1929年,中华民国时期,胡汉民负责起草民法典中的《物权》一编,亦保持了地役权的名称和制度规范,强调地役权是以他人土地增加自己土地经济效用的权利,适用于通行、用水等情形。由于地役权是为需役地便利而存在的从物权,故具有不可分性。

我国的人民民主政权建立后,经过土地革命和社会主义改造,生产资料包括土地的公有制得以确立,传统的土地之间的复杂关系就变得十分简单。新中国成立后至《民法通则》颁布间的阶段,民事基本法律制度残缺不全,主要集中在为执行经济计划而制定的产品供销合同与婚姻继承等民事制度。在民事领域,作为私法的物权法是不容于当时的政治观念与经济体制的,地役权也就没有存在之空间。实质上,地役权规范对象的社会关系无法上升为法律关系,其主要是通过政治组织、单位的调解以及当事人的互让而得以处理,物权实践比较简单。

1986年4月12日,《民法通则》由第六届全国人民代表大会第四次会议修订通过,虽然其中并无明文规定地役权这种用益物权的传统形式,但是,《民法通则》中对与地役权有密切关联的相邻关系做了原则性的规定,其具有重要意义。

在《民法通则》施行和《物权法》颁布之间,地役权虽然没有在立法上得以确立,但从理论研究来看,一方面,学界以《民法通则》的规定为基础,对相邻关系作了一定研究。另一方面,在全面继受大陆法系民法理论与立法的大潮中,包括用益物权在内的物权制度迅速被引入,并逐渐开始了独立的研究。地役权制度也逐渐成为一个研究点。随着改革开放,我国的的经济生活领域逐渐活跃起来,农村土地承包经营制度的实行使土地的实际利用人对土地价值的关心程度大大提高,不同土地之间关于土地利用问题的争议也越来越多;城市中和城市邻区,由于城市的大规模改建和扩张,在发掘不动产利用的诸多新形式的同时也激发了土地利用问题的大量争议。对应地役权调整的法律关系,一般求助于相邻关系的规定,但这种做法在司法实践中已明显暴露出其不足。在此背景下,对地役权的研究进入一定的繁荣阶段。

2007年3月,全国人民代表大会通过的《中华人民共和国物权法》,第一次明确规定了地役权这种通行世界的法律制度,据此,地役权制度在我国民法中正式得到确立。这是我国物权制度的一次重大突破,不仅符合我国经济发展的需要,也体现了我国物权法“物尽其用”的立法宗旨。

2015年3月1日,《不动产登记暂行条例》正式施行(2019年3月24日修订),规定地役权这项不动产权利需要依照该条例办理登记。

2016年1月1日,《不动产登记暂行条例实施细则》正式施行(2019年7月24日修订),其在第四章“不动产权利登记”的第八节中专门对地役权登记进行了规定,进一步规范了地役权的登记行为,细化了地役权的登记制度。

2020年5月28日,十三届全国人大三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》,里面的物权编第十五章规定了地役权,共14条,主要规定了地役权的内涵、设立、当事人权利义务、期限和消灭等制度。地役权的内容基本上是由原《物权法》第十四章关于地役权的规定承继而来的,内容并未发生较大变化但对其中部分条款进行了完善。



二、地役权的客体

地役权的客体是他人不动产及不动产权利,权利范围十分广泛,包括土地、建筑物、海域、林木等。就土地和建筑物而言,土地不限于土地所有权,还包括建设用地使用权、土地承包经营权等用益物权;不仅建筑物以及空间权利可以设定地役权,而且在建筑物区分所有权的情况下也可以设定地役权。同时,地役权还可存在于他人不动产上下的空间。




三、地役权的法律特征

(一)地役权是在他人不动产(主要是土地)上设立的一种用益物权

供役地必须是他人所有或具有使用权,地役权不能在自己的土地上为自身设定地役权,因对自己的土地可以行使完全的占有、使用和收益的权利,没有必要设立地役权。我国的土地所有权属于国家或集体所有,而土地的使用人主要包括建设用地使用权人、土地承包经营权人、宅基地使用权人等用益物权人;基于土地所有权交易的法律限制,有关地役权的设立、行使通常发生于土地使用权人之间。

(二)地役权是为了自己的方便利用他人土地的权利

所谓利用,并非以实际占有他人的土地为要件,而只是对他人的土地设置一定的负担。这种负担主要表现为供役地的所有权或使用权人对需役地使用人利用自己的土地负有容忍的义务或者不作为的义务。

(三)地役权具有从属性

地役权的从属性,是指地役权须从属于需役地而存在的特性;地役权尽管是一种独立的用益物权,但是因需役地的需求而设立的。地役权的从属性主要表现在两个方面:一是地役权必须与需役地所有权或者使用权一同转移,不能与需役地分离而单独让与。需役地权利人,不得自己保留需役地所有权或者使用权,而单独将地役权让与他人,也不得将地役权与需役地的所有权或者使用权分别转让给不同的人。二是地役权不得与需役地分离而作为其他权利标的,如果在需役地上设立其他权利则相应的地役权自然包括在该权利之内。

(四)地役权与需役地、供役地具有不可分性

地役权的不可分性是指地役权整体存在于需役地和供役地之上,不能分割为各个部分或者仅仅在一部分上单独存在。同时,地役权的取得、消灭或享有应及于需役地和供役地的全部,不得分割为数部分或仅为一部分而存在。需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权等部分转让时,转让部分涉及地役权的,受让人同时享有地役权。供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权等部分转让时,转让部分涉及地役权的,地役权对受让人具有法律约束力。即使需役地与供役地被分割,产生了多个土地所有权或者使用权,地役权在被实际分割后的需役地和供役地上继续存在。





四、地役权的设立、取得与行使

设立、取得的方式:

1.地役权自地役权合同生效时设立;

2.土地所有权人享有地役权或者负担地役权的,设立土地承包经营权、宅基地使用权等用益物权时,该用益物权人继续享有或者负担已经设立的地役权;

3.需役地一并转让时取得;

4.通过继承方式取得等。

权利的行使:供役地权利人应当按照合同约定,允许地役权人利用其不动产,不得妨害地役权人行使权利。地役权人应当按照合同约定的利用目的和方法利用供役地,尽量减少对供役地权利人物权的限制。



五、地役权合同

设立地役权,当事人应当采用书面形式订立地役权合同。
  地役权合同一般包括下列条款:
  (一)当事人的姓名或者名称和住所;
  (二)供役地和需役地的位置;
  (三)利用目的和方法;
  (四)地役权期限;
  (五)费用及其支付方式;
  (六)解决争议的方法。




六、地役权的转让与抵押

地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的,地役权一并转让,但是合同另有约定的除外。

地役权不得单独抵押。土地经营权、建设用地使用权等抵押的,在实现抵押权时,地役权一并转让。



七、地役权的消灭

作为用益物权的一种,地役权的消灭适用物权消灭的一般规定。同时地役权具有特殊性,基于此也存在着特殊的消灭原因。具体可分为以下几类情况:

(一)地役权设定的期限届满

地役权具有期限性,当事人设定地役权时,不能在合同中约定无期限的地役权,约定的期限也不得超过主权利的期限。故地役权设定的期限届满而未续期的,地役权消灭。

(二)供役地权利人依法解除地役权合同

地役权人有下列情形之一的,供役地权利人有权解除地役权合同,地役权消灭:1.违反法律规定或者合同约定,滥用地役权;2.有偿利用供役地,约定的付款期限届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。

(三)地役权的抛弃

地役权的权利人可以对该用益物权进行使用和处分,包括予以抛弃。权利人抛弃地役权的,其所设定的地役权消灭。

(四)地役权的混同

具体是指在设定地役权之后,享有地役权的需役地人,因为某种原因又取得了对供役地的权利,此时其对供役地所享有的地役权将因此而消灭。也就是说,地役权人取得了供役地的所有权,地役权因混同而消灭。

(五)供役地或需役地被征收

国家因为社会公共利益需要征收供役地土地,地役权无法行使,地役权儿合同已无履行必要或履行不能,此时地役权消灭。



八、地役权的登记

地役权登记实行登记对抗主义。地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的,可以向登记机构申请地役权登记;未经登记,不得对抗善意第三人。
  首次登记:按照约定设定地役权,当事人可以持需役地和供役地的不动产权属证书、地役权合同以及其他必要文件,申请地役权首次登记。

变更登记:经依法登记的地役权发生下列情形之一的,当事人应当持地役权合同、不动产登记证明和证实变更的材料等必要材料,申请地役权变更登记:
  (一)地役权当事人的姓名或者名称等发生变化;
  (二)共有性质变更的;
  (三)需役地或者供役地自然状况发生变化;
  (四)地役权内容变更的;
  (五)法律、行政法规规定的其他情形。
  供役地分割转让办理登记,转让部分涉及地役权的,应当由受让人与地役权人一并申请地役权变更登记。
  转移登记:已经登记的地役权因土地承包经营权、建设用地使用权转让发生转移的,当事人应当持不动产登记证明、地役权转移合同等必要材料,申请地役权转移登记。
  申请需役地转移登记的,或者需役地分割转让,转让部分涉及已登记的地役权的,当事人应当一并申请地役权转移登记,但当事人另有约定的除外。当事人拒绝一并申请地役权转移登记的,应当出具书面材料。不动产登记机构办理转移登记时,应当同时办理地役权注销登记。